Čo by ste určite mali vedieť predtým, ako si vezmete hypotéku?

Ako kresťan nepokladám hypotéku za hriech, ktorému by sme sa mali vyhnúť. Biblia nikde nehovorí, že mať dlh je hriešne (viac o dlhoch píšem v jednom z mojich blogov), ale nie je pre mňa ani záchranou, ktorá vyrieši všetky moje problémy. Tak ako pri všetkom sa chcem aj pri hypotékach držať zdravého rozumu a hodnôt, ktoré vychádzajú z biblickej viery.

Najprv hodnoty

Ak neveríte v Ježiša, môžu sa vám tieto hodnoty zdať mimo. Je to síce na inú debatu, ale veľmi rád by som sa s vami porozprával o hodnotách, na základe ktorých robíte svoje rozhodnutia vy (pokojne mi napíšte správu). 

Ja osobne verím, že práve biblické hodnoty sú pevným základom pre zmysluplne prežitý život. Preto ich tu uvádzam.

Ako kresťan viem, že akýkoľvek príbytok tu na zemi je v porovnaní s večnosťou a nebom ako stan v porovnaní s domom. Aj stan treba rozložiť, zabezpečiť proti vetru, vode atď., ale netreba sa tváriť, že v ňom budem navždy. 

Dom či byt je rovnakou investíciou. Je to na dlho a môže to byť na celý život. Ale nie je to navždy, a teda nie je to tá najdôležitejšia vec na svete. Chceme bývať pekne, útulne, štýlovo atď., ale vždy by mala prísť aj nepríjemná otázka: Je to nevyhnutné? Nedajú sa tie peniaze investovať tak, že z dlhodobého hľadiska (večnosti) prinesú viac úžitku?

Osobne si pri výdavkoch často spomeniem na poslednú scénu z filmu Schindlerov zoznam. 

Oskar Schindler zachránil kopec ľudí, avšak na konci si uvedomuje, že keby neminul toľko peňazí, keby nemal také drahé auto, keby sa niektorých vecí vzdal, mohol ich zachrániť viac. 

Toto je dlhodobé hľadisko. 

Ako kresťan sa vždy musím pozerať na to, ako spravujem svoje peniaze a majetok. Nie z perspektívy 80 rokov tu na zemi, ale z perspektívy večnosti. 

Kúpa, prenájom, mamahotel či komunita?

Na začiatok treba zvážiť aj iné možnosti, ako kúpu a hypotéku. Čo ak pre vás existuje aj iná, lepšia možnosť? 

Je prenájom lepší ako kúpa? To je otázka. Mať „svoje“ dodáva človeku asi väčšiu spokojnosť, ako bývať v „cudzom“. 

Prenájom možno vyžaduje viac odvahy a viery. Možno ešte viac, keď je človek starší, zakladá si rodinu či sa stará o deti. Avšak netreba zabúdať na to, že aj toto je možnosť a sú životné okolnosti a situácie, keď je prenájom lepším riešením. V súlade s prvým bodom platí, že nie je príliš dobré viazať sa na majetok. Ježiš tiež raz povedal: „líšky majú svoje nory, nebeskí vtáci svoje hniedza, no Syn človeka nemá kde by hlavu sklonil.“ (Lk 9:58) Ak máš jasné povolanie, nehnuteľnosť nie je nevyhnutnosť. Naopak, môže to byť prekážka. 

Mamahotel? Mnohí sa z tohto prístupu vysmievajú, a sú na to dôvody. Ak len vyciciavate svojich rodičov, máte 30 rokov a ste bez pravidelného príjmu, je najvyšší čas postaviť sa na vlastné nohy a postarať sa o seba. Kto nepracuje, nech neje, platí, ak to s nasledovaním Ježiša myslíte vážne aj pre vás. Na druhej strane, generačné bývanie, aj keď má mnoho úskalí, môže byť nielen dočasným, ale aj trvalým riešením, ako získať strechu nad hlavou a nezadlžiť sa hypotékou. Samozrejme, človeka to učí veľkej pokore, kompromisom, skromnosti a mnohým ďalším skvelým charakterovým vlastnostiam. V prípade, že sa nastavia jasné hranice, môže aj toto usporiadanie fungovať a prinášať radosť starým rodičom (keďže majú nablízku svoje deti aj vnúčatá) a zároveň rodičom uľahčujú finančnú situáciu. 

Komunitné bývanie? Viac rodín, väčší kapitál, výhodnejšie ponuky. Možnosť, že sa dajú dokopy 3 či viac rodín a rozhodnú sa spoločne kúpiť väčšiu nehnuteľnosť, alebo viac nehnuteľností v lokalite, kde to je oveľa lacnejšie možno znie pre niekoho ako z roviny sci-fi, ale existujú aj takéto možnosti a treba ich zvážiť. Doba je ťažká. Mimoriadna situácia si niekedy žiada mimoriadne riešenie.

Každý rozumný človek sa vyhýba dlhom. Hovorí to múdry kráľ Šalamún v knihe prísloví, ale aj mnohí finanční experti v tejto dobe. Ak je dlh nevyhnutný, treba všetko podriadiť tomu, aby to bolo čo najmenej a trvalo to čo najkratšie.

Na čo potrebujem pamätať, keď si idem brať hypotéku? 

OK, padlo rozhodnutie — ide sa do vlastného. Či už idete do bytu, domu alebo idete stavať, hypotéke sa na 95 % nevyhnete. Ako teda zobrať hypotéku tak, aby vás to nepoložilo na kolená a dokázali ste ju splácať? 

Známy americký finančný poradca Dave Ramsey odporúča niekoľko vecí, ktorými som sa inšpiroval aj pri písaní tohto článku. Ponúkam vám 5 bodov, ktorých je rozumné sa držať: 

1. Nemať žiadne dlhy, resp. vyplatiť ich ešte predtým, ako sa chystáte na kúpu bytu/domu.

Nie je dobrý nápad púšťať sa do takého veľkého záväzku, ak človek nemá vyriešené menšie záväzky. Nikto sa nechce topiť v dlhoch a exekúciách. Ak sa chystáte ísť do vlastného bývania, ktoré budete financovať hypotékou, určite nemajte žiadne iné dlhy. (Toto je ináč prvá otázka, ktorú dostanete od finančného poradcu v banke, v ktorej idete požiadať o hypotéku. Aj banky majú mechanizmy a prepočty, vďaka ktorým vedia zhodnotiť vaše „finančné zdravie“, a verte, že ak máte dlhy, začínajú im svietiť všetky kontrolky.)

2. Mať finančnú „železnú rezervu” na 3 — 6 mesiacov

Mať finančnú rezervu je nevyhnutné pre každého, kto sa nechce spoliehať na vety typu: „Mne sa to nikdy nemôže stať.” alebo „Veď Pán Boh sa už o nás nejako postará.“ Kým tá prvá hovorí o prehnanej sebadôvere a neochote priznať si, že život a okolnosti naozaj nemáme vo svojich rukách, tá druhá znie na prvý pohľad zbožne.

Áno, sú situácie, keď sa Pán Boh zázračne stará, aj napriek našim chybám, lenivosti, pýche atď. A sú mimoriadne situácie, keď Boží zásah potrebujeme, pretože nič iné nám už nezostáva a vyčerpali sme všetky ľudské možnosti. Ale táto veta sa nesmie stať ospravedlnením našej lenivosti, pýchy, neochoty utiahnuť si opasok, zaprieť sa či pracovať. 

V každom prípade, predtým, ako sa chystáte urobiť tak zásadné finančné rozhodnutie ako je hypotéka, potrebujete mať železnú rezervu. Pre prípad, že sa stane niečo neočakávané. (last minute dovolenka za super cenu alebo supervýhodná kúpa nového auta — nie, toto medzi neočakávané výdavky nepatrí). 

3. Zhodnotiť, aký byt/dom si môžem dovoliť

Toto je kľúčové a základné pravidlo. Veľa ľudí by chcelo bývať v centre Bratislavy, ale nie každý na to má. Vždy je potrebné určiť, aký veľký byt/dom potrebujete (čo závisí od vašej situácie, kto všetko bude v nehnuteľnosti bývať, akú veľkú rodinu máte či plánujete atď.) a tiež lokalitu. Ak je to príliš ďaleko od miesta, kde každý deň pracujete, a denne tak strávite v aute/autobuse/vlaku 3 — 4 hodiny, potom si potrebujete buď nájsť inú prácu, alebo iný byt, alebo sa zmieriť s cestovaním (ale 4 hodiny denne = 20 hodín týždenne = cca 1 040 hodín ročne — a to je neuveriteľných 43 dní — prerátané na peniaze a priemernú mzdu na Slovensku cca 2 230€/ročne, ktoré ste mohli zarobiť, keby ste necestovali). 

To, čo týmto chcem povedať, je, že treba nájsť také riešenie, ktoré bude rozumné a finančne vás nezruinuje. 

Odborníci radia, že ak už máte hypotéku — mala by byť v rozmedzí 25 — 40 % vašich mesačných nákladov — ja (a v podstate aj Dave Ramsey) radím držať sa dolnej hranice. (Podobnú cifru odporúča aj viceguvernér NBS Ľudovít Odór — cca 23 % na bývanie.)

Čo to znamená? 

Ak mesačne zarobí naša domácnosť 1 600 €, tak náklady na hypotéku, poistenie hypotéky (ktoré mnohé banky vyžadujú) + náklady na bývanie — teda voda, elektrika, plyn, daň z nehnuteľnosti, daň z odpadov, platba do bytového družstva… ), môžu byť maximálne 400 €  (25 %), a to je celkom natesno… V každom prípade si treba určiť rozumnú hranicu, aby ste sa nedostali do problémov. 

4. Našetriť aspoň 20 % ceny nehnuteľnosti (Ľudovít Odór hovorí 15 %), a tiež spomína, že hypotéka by mala byť maximálne vo výške trojnásobku ročného príjmu domácnosti. Ak teda ročne zarobíte 1 600 x 12, tak potom hypotéka by mala byť maximálne vo výške 57 000. Teda, nehnuteľnosť by vás nemala stáť viac ako 57 000 a 14 000 by ste mali mať našetrené vopred. Ak si tých 14 000 potrebujete ušetriť vopred, je to relatívne jednoduché. Potrebujete odkladať cca 400 €/mesiac a za cca 3 roky máte našetrené. 

Že 400€/mesačne je strašne veľa a nedokážete toľko odložiť? No, otázka je, že ak to nedokážete odložiť teraz, ako si môžete byť istí, že keď si vezmete hypotéku, budete ju v cca rovnakej výške vedieť splácať každý mesiac? 

Práve takéto šetrenie je veľmi dobrým tréningom a prípravou na to, že sa hypotékou zaviažete na 15 rokov splácania takejto sumy každý jeden mesiac. Bez ohľadu na výšku výplaty, rodinných okolností a spoločenskej situácie. Tak to je. (Možno máte chuť sa práve teraz vrátiť k bodu — kúpa alebo prenájom ????, pokojne. Je to veľmi vážne rozhodnutie, ktoré ovplyvní váš život na viac ako 10 rokov.) 

Ale čo ak ste práve objavili nehnuteľnosť vášho srdca za fantastickú cenu, ale ešte nemáte našetrenú železnú rezervu ani 20 % z ceny danej nehnuteľnosti? Čo ak sa ale táto ponuka už nebude opakovať? Čo ak je toto „tou ponukou”, ktorú vám Boh dal do cesty? Banka, rodičia, známi, nebankovka — to sú všetci, čo by vám možno požičali tých posledných 20 %, len aby ste to mohli kúpiť hneď.

Myslím, že tu je na mieste precvičovať svoju trpezlivosť a vieru v Božie zaopatrenie ešte viac. Boh sa postará a dá vám nehnuteľnosť v pravý čas. Vtedy, keď budete zodpovedne pripravení zobrať hypotéku. Teda — budete mať železnú rezervu a zároveň našetrených 20 % ceny nehnuteľnosti. To najhoršie, čo môže človek urobiť, je rozhodovať sa v časovom a emocionálnom vypätí. Vtedy robíme tie najhoršie finančné rozhodnutia (obchodníci to veľmi dobre vedia, preto na vás často vyskakujú časovo obmedzené výhodné ponuky — len sa rozhodnite hneď, lebo potom to už tak výhodné nebude… ).

Práve preto je kľúčové spoľahnúť sa na zdravý rozum a dôverovať Bohu, že On sa naozaj postará. 

5. Neberte si hypotéku na viac ako 15 rokov, a ak sa dá, splaťte ju mimoriadnymi splátkami ešte skôr — ďalšie z odporúčaní Davea Ramseyho. Jeho dôvody sú:

— menej preplatíte na úrokoch (aj poistkách hypotéky a ďalších nepriamych výdavkoch, ktoré budete mať, aj keď si to možno neuvedomujete),

— majetok vám patrí skôr, a to vám dodá väčšiu pohodu,

— dlhu sa jednoducho zbavíte skôr — 15 rokov je 1/2 z 30. Čím kratšie ste dlžníkom, tým lepšie. Ja súhlasím (aj keď dodávam, že škoda, že som túto radu nepočul v období, keď som si sám bral hypotéku). 

Posledná vec, na ktorú chcem upozorniť, je štúdia, ktorú na 10 000 domácnostiach (s hodnotou majetku viac ako 1mil $) urobil jeden výskumný tím v USA. Z nej vyplýva, že takáto domácnosť splatila svoju hypotéku v priemere za 11 rokov. Čím nechcem povedať, že toto je cesta, ako sa človek môže stať milionárom, avšak je to ukazovateľ, že ľudia, ktorí sú bohatí, narábajú s hypotékami takýmto spôsobom. Myslím, že môžeme povedať, že majú taký veľký majetok vďaka (nie napriek) svojmu finančnému správaniu. Teda — aj z tohto hľadiska to vyzerá ako rozumný spôsob, ako pristupovať k hypotéke.

Prečo sa bojím dlhov a hypotéky?

Možno sa teraz pýtate: „Martin, prečo sa tak bojíš hypotéky? Veď to nie je nič strašné. Každý ju má. Zvykni si. Užívaj si život. Investuj. Zarobíš viac, ako keď sa budeš snažiť ju splatiť čo najskôr.“

Matematicky — áno, môže to vyzerať výhodnejšie. A áno, určite sú prípady, ktorým to vyšlo. Ale táto matematika vychádza zo štatistiky — presného súčtu nepresných čísel. 

To, že štatistický výnos nejakých fondov bol v minulosti taký, aký bol, neznamená, že to tak bude dnes alebo zajtra. To, že v minulosti bola nejaká inflácia, neznamená, že aj v budúcnosti to tak bude. Nikto nemá krištáľovú guľu. Aj slovenské príslovie — lepší vrabec v hrsti ako holub na streche to vraví. Ale aj štatistika amerických milionárov. Takže — na investície príde čas neskôr. Teraz sa zbavme dlhov.

Dlh — ako vravia milionári — nie je dobrý. A čím skôr sa ho človek zbaví, tým lepšie. Tým má väčšiu pohodu, stabilitu v živote a je schopný oveľa lepšie zvládnuť aj veľmi nepriaznivé životné situácie. A v konečnom dôsledku, Biblia to tvrdí už stáročia. Nemať dlhy je rozumnejšie ako ich mať. (Boháč panuje nad chudobnými, dlžník je otrokom veriteľa. Príslovia 22:7)

Môžete si povedať: Mám našetrených 20 000, banka mi je ochotná požičať až 80 % ceny nehnuteľnosti — tak si kúpim byt za 100 000 eur. Zarábam 900 €, takže to zvládnem. 

Hypotéka 80 000 na 30 rokov, to je cca 280 € mesačne. 

Je tu však viacero premenných.

Čo ak stratíte prácu, resp. nebudete vedieť splácať?

Čo ak sa dostanete do pozície, že to v práci neviete zvládnuť (kvôli zlému šéfovi, veľkému psychickému tlaku alebo iným okolnostiam)? Ako ľahko sa vám bude dávať výpoveď, ak viete, že máte „na krku” hypotéku?

Čo ak sa stane niečo neočakávané, a budete musieť predať byt/dom, na ktorý máte hypotéku? A čo ak práve v tomto období klesne cena bytu?

Je jasné, že táto situácia môže nastať aj počas prvých 15 rokov. Ale počas 30 rokov je táto situácia minimálne matematicky 2x pravdepodobnejšia (neberúc do úvahy inú životnú situáciu, vek a s ním spojené zhoršovanie zdravotného stavu atď.)

Záver

Ak by som mal zhrnúť tento článok do jedného odstavca, znelo by to takto: 

Hodnoty, z ktorých vychádzate a na základe ktorých fungujete v živote, sú najdôležitejšie. Cesta nebude jednoduchá, preto ich majte nastavené správne. Ideál pri kúpe nehnuteľnosti je nepožičiavať si. To sa ale vo väčšine prípadov asi nedá. V tom prípade navrhujem požičať si čo možno najmenej a splatiť to čo možno najskôr. Áno, sú názory, že hypotéka je najlacnejšia pôžička a preto by sme sa nemali báť atď. Ja som za to — ak je možné, vyhnite sa dlhom. Mať dlh je horšie, ako ho nemať. 

Skáčte tak vysoko, ako si môžete dovoliť. 

Myslím, že informácií je v tomto článku dosť. Toto všetko sú veci, ktoré je dobré vedieť skôr, ako sa rozhodnete, či a akú veľkú hypotéku si vezmete.

Aké sú vaše skúsenosti? Aká je vaša prax? Čo funguje a čo nefunguje? Ak ste sa dočítali až sem, veľmi sa teším a budem vďačný, ak mi napíšete k tomuto článku váš komentár, názor, podnety na ďalšie články, vaše skúsenosti s hypotékou či bývaním, ale pokojne aj nejakú otázku (píšte na môj facebook, instagram či email).